长租公寓的投资逻辑：要将确定性落实到每一个项目的每一个环节

哪类公寓赛道会更受青睐？当下长租公寓的投资逻辑与趋势如何？

住房租赁行业在经历了深度洗牌和市场沉淀之后，很多租赁企业的发展重心从规模转向聚焦提升资产和经营质量，盈利模式也日渐成型。再加上“房住不炒”背景下的政策倾斜也愈发明确，越来越多的行业参与者及行业关注者重拾对租赁行业的信心。资本也在以审慎理性的态度重新审视市场和企业，哪类公寓赛道会更受青睐？当下长租公寓的投资逻辑与趋势如何？

2022年7月29日，在迈点研究院、迈点网主办的2022年中国租赁地产MBI品牌峰会上，寓学社创始人谷明扬与铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊、方隅控股CEO陈坚、中海商业研拓总监饶胤、碧桂园文商旅长租公寓事业部总经理胡顺达、base佰舍服务式公寓COO陆志刚、雅诗阁中国华东区业务拓展及战略发展总监张娴、仲量联行华东区投资及资本市场业务负责人孙翎等嘉宾进行圆桌对谈，共同探讨资本助力住房租赁市场的投资方向与策略。

1、哪类公寓赛道更受资本青睐？

在圆桌对谈的开始，寓学社创始人谷明扬点出，在“十四五”的规划中租赁相关的主要有两条，一是加速培育住房租赁机构，二是加速建设保障性租赁住房，基于这两条将促进长租行业的蓬勃发展。那么在投资长租公寓行业时，究竟什么样的公寓会更受投资方的青睐？

寓学社创始人谷明扬

方隅控股CEO陈坚将资本归类为三种：一是偏收益型的，追求稳定；二是能够承受较高风险的，可以做开发、不良资产等，但同时这类资本对收益率的要求也会高一些。三是倾向于改造类项目的投资方，风险和收益可能都处于前两者之间。他认为要了解跟什么样的资本合作，主要是看投资方对于回报的的要求是什么？能够承受风险的能力是什么样的？

方隅控股CEO陈坚

中海商业研拓总监饶胤认为，大多数投资长租公寓的资本主要是为了追求确定的稳定的收益，还有他们对中国长租市场的看好。从目前实际的收益来看，中端以上的长租公寓整体表现较好。从长远来看，中端的市场规模也是最大的，而且无论是人房比还是溢价率都还不错。

中海商业研拓总监饶胤

仲量联行华东区投资及资本市场业务负责人孙翎表示，从大宗交易的趋势来看，有越来越多的资本涌入到这个赛道，目前这些交易主要发生在上海、北京和深圳这三个城市。而每个城市投资方的关注都不太一样，比如上海市场是更多元化的、深圳市场则集中在一些园区的中低端产品上。

仲量联行华东区投资及资本市场业务负责人孙翎

雅诗阁中国华东区业务拓展及战略发展总监张娴同样认为市场的需求是多样化的，这背后反映的投资逻辑是不一样的，一个追求资产收益率，要关注性价比，经过核算比较中高端的品牌公寓确实是最合适的；另一个是追求品牌溢价率，通过品牌影响提升公寓以外的物业的价值，比如一些地产项目会引进高端服务式公寓以提升项目调性，提升售卖物业的溢价空间。

雅诗阁中国华东区业务拓展及战略发展总监张娴

base佰舍服务式公寓COO 陆志刚认为，产品本身的特质非常重要，投融建管退，数字算得再好最后也要反馈到选址和产品上来。他以base佰舍为例，2015年在上海拿了第一个重资产项目，如果按照白领公寓的标准是算不过来账的，只有做中高端才能实现收益。现在高学历背景的人越来越多，他们对产品功能、设计以及服务的需求，决定了产品的发展线路，也最终反应到资本方向上来。

base佰舍服务式公寓COO 陆志刚

碧桂园文商旅长租公寓事业部总经理胡顺达指出，长租公寓的投资不是短平快的投资，投的是它的确定性，其中包括城市的选择和产品的选择。所有的投资测算都是基于当下的，所以要对城市有更多的研究，对产品有更多的研究。一旦长租项目做了一个错误的判断，后面可能需要其它项目很长的时间来弥补。所以长租的投资项目要一个个看，做好每一个项目。

碧桂园文商旅长租公寓事业部总经理胡顺达

2、长租公寓投资逻辑与趋势剖析

“如果投资错了，是很难用运营来补救的。”方隅控股CEO陈坚提醒道，他进一步解释，“如果投资10个项目，即便只有1个项目错了，它也可能蚕食其它9个项目的利润。”而其中首当其冲的就是定位一定要对，如果这一点做好了，收益通常都能符合自己的预测；其次是要提前设计好退出机制。这里面一环扣一环，每一环都要对，否则前功尽弃。

中海商业研拓总监饶胤认为，接下来行业的下半场要追求产品本身，因为抓住客户才能实现收益。中海作为开发型企业，他们主要关注三类租赁物业来源：一是商品住宅的自持部分，中海90%的公寓都来自于竞自持。他认为这类开发资产是绝对不能放弃的，通过这类资产才能进入城市发展的核心区域。二是纯租赁用地的购买和开发，目前最大的问题是退出机制还不明确。三是收并购，这点目前中海还在看，比较关注珠三角和长三角，以及一些人口流入比较大的省会城市。

仲量联行华东区投资及资本市场业务负责人孙翎指出，目前以政策为导向推动了长租公寓的热度，很多资本在涌入这个赛道，侧重的策略仍然是重资产或者重资产加运营的。长租公寓在大宗交易中的占比在上升，而且也有越来越多的外资关注，但市场上可供交易的优质标的非常稀缺。

雅诗阁中国华东区业务拓展及战略发展总监张娴认为，一个项目的投资模型成立的大前提是要定位准确。雅诗阁95%以上的物业是帮第三方业主管理的，她说，“我们的轻资产就是别人的重资产，想要获得投资人的信任，就要尽最大的能力将项目剖析清楚。”要充分考虑市场的可行性和技术的可行性。

base佰舍服务式公寓COO陆志刚告诉大家，他们一直扎根在存量改造这块，主要是一线城市核心地段的酒店及办公物业的改造。除了改造成本之外他会比较关注客户肖像的趋势，甚至要往后看5年。

碧桂园文商旅长租公寓事业部总经理胡顺达认为，随着住房需求观念的改变，以及国家租售并举的推动下，未来会有越来越多的人通过租赁来解决长期居住需求。而当租客将租房当成家的时候，他对于产品及周边配套就会产生更高的要求。因此大家要预判未来消费需求的变化，做出正确的投资。