张建明 以“信和”为本 演绎东方意蕴
人物档案
张建明
明宇实业集团董事长
明宇商旅股份有限公司董事长
泱泱华夏五千年，中华文明博大精深。从驿站到客栈、从旅舍到宾馆，智慧而富有浪漫情怀的中国人，早于西方几千年便已将“旅中住处”从实用升华为生活方式。二十多年来，明宇集团专注于高端、豪华酒店开发技术与管理服务的能力锻造，用民族情怀创造面向世界的中国品牌，一步步独立自主地成功建设经营了从三星级到奢华级的全服务酒店，并形成了包括瑯珀、明宇豪雅、明宇尚雅等系列品牌，已位列全球酒店集团50强、中国酒店集团60强。近几年，也取得了一系列里程碑式成绩，包括完成中国首个高档酒店开发技术与管理服务出口项目、成为首个在境外圆满完成国际重要多边外交活动接待任务的中国酒店集团以及首个获得凯悦、雅高等国外知名酒店集团一系列高端豪华酒店品牌第三方管理授权的中国酒店集团。
近两年，明宇向存量国际品牌酒店资产推出了高质量回报为导向的管理业务，在业界引发极大关注。张建明提到，酒店资产价值提升的唯一道路便是提高资产EBITDA回报率，并且回报稳定可持续。本期“封面故事”，一起倾听他对这一观点的详述。
中国酒店资产流动大潮已现
近20年来，中国酒店高速发展，形成高档酒店资产约4万亿。房地产企业作为投资主力军，对于构建中国酒店业的物质基础功不可没，但在塑造行业良性投资回报上却乏善可陈。当年房地产的高杠杆，推动了中国高端酒店的高歌猛进，房地产的高收益，让作为拿地工具的高端酒店沦为地产附庸，导致了资产收益与投资成本的严重错配。随着房地产红利消失，地产商资产负债表中庞大的酒店资产与其可怜的现金回报，成为日趋尖锐的矛盾，加之疫情重压，不得不思考酒店资产本身的收益和流动性问题，不得不以良性流动、创新效率为导向，重构行业新生态。
据仲量联行数据，2022年，全球酒店资产交易量暴增180%，达到728亿美元。在中国，近两年，公开的酒店司法拍卖、资产交易、股权更迭等相关公告已高达600亿，2022年有96家起拍价超亿元的酒店进入拍卖程序，2023年2月就有37家酒店挂牌拍卖。但是，整体上看，酒店资产成交案例仍然较少，出现资产流动“肠梗阻”的根本原因，在于交易双方对酒店资产价值认定的巨大分歧：卖家想收回投资及附加成本，而买家则按收益法估值。因此，以追求良好投资回报为导向，提高投资效率和营运绩效，是提升酒店资产价值、增强流动性的根本路径，也是酒管公司的使命。
在此背景下，随着中国酒店资产流动性大潮的到来，我们推出了战略性资产管理业务，覆盖“投融建管退”五个环节。尤其是针对金融机构和资产管理公司手握的，位于省会城市及计划单列市、5A景区的国际知名品牌全服务豪华酒店（年营收在5000万以上），我们提供不换品牌基础上的EBITDA兜底酒店经营业务，以高于过往的利润水平、稳定兜底的管理合约为资产债权人提供本息偿还的保障，实现酒店资产流动价值的跃升。我们管理的北京索菲特大酒店、成都瑯珀·凯悦臻选酒店、长春净月凯悦嘉轩酒店等均是我们资产管理业务的典型成功项目。
酒店管理公司机遇与挑战并存
纵观过去20年中国高端酒店的发展史，规模高速扩张的背后，隐含一对突出矛盾：一面是部分跨国酒管公司旱涝保收的高收费、委派人员的高收入、高福利，另一面是酒店业主的投资低回报。随着酒店作为“拿地工具”时代的终结，这一矛盾将被越来越多的业主所正视，并力求消除。
酒店资产流动潮起下，意味着存量资产所有权的转移、增量投资主体的多元化，以及收益法主导下的酒店资产价值重估，也必将催生高端酒店由片面追求“高大上”到追求投入产出效益为主的行业变化，将使酒管公司不得不面对“两性”挑战：即对酒店资产价值的“理性重估”；对酒店投资回报的“刚性要求”。
资产流动所推动的酒店资产价值重估，让资产价值回归市场，为真正具有价值创造力的酒管公司，带来发展的新机遇。酒管公司不再仅仅面对传统地产商，而将迎来具有金融属性的其他新业主，他们对酒店投资有“刚性”的回报要求，这是对“旱涝保收”“唯品牌而品牌”“唯标准而标准”的传统管理模式的挑战。
迎接挑战，就是要正视和着力解决行业的可持续发展问题。
推动可持续发展
以酒店资产价值创造力，推动可持续发展
作为管理公司，只有带着投资思维、站在资管高度，不断延伸服务的广度和深度，才能具备可持续的价值创造力，才能保证酒店资产价值创造的可持续。正是基于此，我们长期秉承“以消费者满意为核心，业主满意为导向，员工满意为基石”的核心价值观，实现从“营管”到“资管”的价值重塑，服务涵盖酒店资产的全生命周期，以酒店资产价值力推动高质量、可持续发展。
以对社会及自然环境友好的业态，推动可持续发展
目前，全球高度关注可持续发展问题，由此带来一场ESG投资浪潮。在2020年疫情开始之年，与ESG相关的投资规模已占总投资产的1/3，ESG因素已被纳入许多投资机构的投资者决策流程中。公司ESG表现将显著影响未来融资渠道和营运成本，同时，基于ESG的资产证券化也将成为资产退出的重要渠道。酒店企业如何以可持续发展的姿态展现，很大程度也会左右投资者对管理人的选择。
明宇商旅2022年1月正式加入联合国全球契约，承诺将ESG理念融入到品牌战略、酒店设计及建设、运营管理过程中。相比同档次同规模的国际品牌，明宇全程管理的酒店建设成本节约15%以上，运营能耗节约30%以上，经营收益提升10%以上。
把握资产证券化新趋势，推动可持续发展
2023年国家发改委颁布REITs新规，拓展了基础设施公募REITs的可发行资产范围，商业不动产中的百货商场等资产首次被允许纳入试点范围，这预示着作为商业不动产重要分支的酒店资产纳入试点也只是时间问题。REITs对资产报酬率的要求一般在5%以上，目前国内高端酒店这一指标的平均水平还不到2%，而明宇全程管理酒店的资产报酬率常态下能达到5%-8%。
以高效产品推动高质量发展
党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，对酒店行业，既是历史机遇，更是严峻挑战。中国酒店业、尤其是高端酒店，普遍投资收益低下，低于通胀率的酒店比比皆是，与高质量发展的差距很大。投资收益低下的最底层原因，就是产品低效：坪效低、能效低、人效低。因此，要推动行业的高质量发展，必须溯本追源，从产品研发和项目开发的源头抓起——创造高效产品。
如何创造高效产品？明宇的核心经验，是始终坚持“总成本领先，创最优性价比产品”的投资经营理念，在这个理念指引下，始终围绕“三效领先”（坪效、能效、人效）来研发产品和开发项目:
空间价值最大化，创造坪效领先
“让每个空间产生金子”，是我们在产品研发上追求空间价值最大化的形象表达。比如，明宇第一家全服务五星级酒店，单个客房分摊面积仅80平方米，远低于160多平方米的行业平均标准，开业十多年均保持年投资收益率高于15%的水平。
机电设备“四性平衡”，创造能效领先
明宇在酒店机电设备的选型配置上，基于长期大数据的积累激活，科学做到功能性、安全性、舒适性与经济性的“四性平衡”，极大减少初期投入的同时，运行能耗更较行业平均水平节约25%以上。
多拳组合，创造人效领先
明宇通过始于产品研发源头的功能流线合理规划、科技赋能、组织创新、流程再造等“组合拳”的运用，创造了单个员工薪酬具有竞争优势，而总人工成本领先特别竞争优势，旗下开发的高端全服务酒店人工成本占营收比保持在26%左右，远低于行业平均水平。
明宇在产品研发和项目开发上的经验和优势，在以下两个案例上得以充分体现：
成都瑯珀·凯悦臻选酒店——高效奢华酒店的杰出代表
瑯珀打破了奢华酒店“赔钱赚吆喝”的魔咒。从投资端看，成本领先凸显：包括二次机电、装修、经营物资、开办费在内，单位平米投资不足7000元，仅是同区域同档次酒店的2/3；从市场反映看，性价优势凸显，深受消费者青睐：全球各类奢侈高端品牌如香奈儿、古驰等纷纷在酒店举办活动，RevPAR一直稳居成都大型高端酒店前五，远高于在蓉的绝大多数国际国内奢华酒店。
成都起思酒店——高效精选酒店的杰出代表
定位中高端精选酒店的起思，创造了“性价平衡最优化”“产品组合动态化”“产品复制模块化”“管理服务标准化”的高效产品模型。成功于2019年促成投资人在成都东大街以每平方米7800元的楼面地价，取得酒店地块。在仅2万方的酒店面积中精致布局了500间客房。项目除楼面地价外的全口径投资成本不足每平方米8000元。明宇以全口径投资成本、不低于7%年化收益、超额分成的方式，对酒店兜底经营，首开行业高回报风险式管理的先河。
在房地产浪潮退却、金融市场愈发理性的大背景下，中国经济将迈向高质量发展的新发展格局，而酒店行业的高质量发展一定是围绕酒店资产价值最大化展开的。创造资产价值最大化的源头，就在于从供给侧抓起的高效产品研发与项目开发。明宇将一如既往，以“总成本领先，创最优性价比产品”的核心理念，作为产品研发与项目开发的指南，创造卓越酒店资产价值，为行业高质量发展，不断贡献新的产品、新的项目、新的力量。
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